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jueves, 25 de junio de 2015

Los pequeños propietarios de fincas rústicas engullidos por los neo intensivistas o la ausencia de buenas prácticas en la convivencia vecinal.


Nuevo Skyline de La Mancha. Camino de Molemocho de Villarrubia a Daimiel. Mayo 2015

Las huertas tradicionales, el viñedo de secano en extensivo,  el cultivo de árboles frutales  y otros cultivos históricos están amenazados. Sencillamente la mera propiedad de la tierra sin acreditar la posesión en intensivo está en riesgo de desaparición. Nuestro código civil protege a los poseedores más impulsivos e invasivos, cuánto más se tiene más fácil es acreditar la justificación de injerencias en finca ajena.

                A la llamada de las subvenciones por incorporarse a la agricultora intensiva, acuden muy vivos los hijos de los que ya se lucraron de las políticas de concentración de capacidad de producción de frutos excedentarios. Los nuevos viticultores no recalan en acumular cupos de tierra que alambrarán a sus crecientes objetivos de producción. Se compran predios, incluso pequeños, que les permiten cuadrar sus mínimos para conseguir la subvención por su nueva incorporación. Una vez dueños de las parcelas, aplican las prácticas del intensivismo expansivo, empezando por el intento de ampliar lindes sin importar usos de los linderos. Se aviva el oportunismo dejando a merced del mercado especulativo aquellas piezas que mejor aprovechamiento tenga en función del mayor rendimiento se pueda obtener, incluyendo la ampliación de superficie a base de esquilmación y destrucción de servidumbres de linderos.

                El respeto por lo tradicional se pierde al frenético ritmo de la restructuración. El propietario restructurador se autoproclama salvador de la permanencia de la sociedad en el entorno. Las asociaciones de neoagricultores intensivistas y la Administración Pública están felices con este planteamiento.

                El uso de maquinaria de mayores dimensiones y la necesidad de establecer zonas sin cultivo para que esta maquinaria pueda maniobrar dentro de sus parcelas obliga a plantearse a los nuevos propietarios la invasión de los predios lindantes. Sobrepasar la linde con la escusa de compartir reciprocidad en el futuro, se convierte en una escusa para violentar los límites del vecino.

                Nada se ha redactado, ni recomendado para evitar los conflictos entre vecinos. Todo lo contrario, pareciera que hay que proteger a quien más necesidad tenga de destruir lo tradicional. 

                Curiosamente se sigue generando mayor número de jornadas laborales en las pequeñas explotaciones de cultivos en extensivo que las hipermecanizadas explotaciones agrarias, dato este para los que abogan con la defensa de los que más distribuyen la riqueza que se genera favoreciendo la concentración de patrimonios.

                El sector que reclamó la reforma del código penal para castigar con mayor contundencia los hurtos y robos en el fincas rústicas no tuvo presente la endogamia y fagocitosis que se produce en la deglutición de los pequeños predios a base de injerencias en sus lindes, pérdida de accesos, … El número de conflictos y sus costes económicos entre los dos sistemas de agricultura cuanto menos se mencione, mejor. La balanza obviamente está a favor de los que están cerca del ámbito de las decisiones políticas que conducen a soluciones éticas.

                Querer seguir siendo pequeño propietario de predios rústicos para el cultivo tradicional es cada vez más difícil salvo que nuestra administración pública refuerce su defensa. 

martes, 4 de mayo de 2010

Deslinde y Amojonamiento.

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La posesión compartida, en un predio: viñedo y en otro: olivar y cómo se deslinda y se rompe ese uso compartido que previamente era de uso exclusivo de uno de los linderos.

Lo primero, ¿de cuántos metros estamos hablando?, segundo ¿cuánto cuesta el metro cuadrado en esta zona?, tercero ¿qué perjuicios ocasiona a una de las partes y qué beneficios genera a la otra?, cuarto ¿se observa mala fé en la actitud de alguno de los linderos?, ¿se observa actitud de aprovechamiento ilícito?, ¿es razonada la interpretación de cada uno de los linderos?...

Después:

Títulos de propiedad, registro de la propiedad, catastro, Sigpac, evolución fotografías aéreas, usos de los últimos años, testimonios, peritajes, visitar la finca a deslindar o deslindada...

El Código Civil, legislación especial, costumbre del lugar, jurisprudencia,... 

Además, pedir opiniones del lugar, y a expertos.

Ya iremos viendo.

El Código Civil dice:

CAPÍTULO III.
DEL DESLINDE Y AMOJONAMIENTO

Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes.
La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales.
El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario, y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes.
Si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente a cada propietario, y la cuestión no pudiera resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales.
Si los títulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente.

CAPÍTULO IV.
DEL DERECHO DE CERRAR LAS FINCAS RÚSTICAS

Todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquiera otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas.

sábado, 13 de marzo de 2010

Liquidación del Impuesto de Sucesiones.


Por fin repito un asunto. Esta vez voy más seguro, ya se lo que tengo que hacer sin preguntar demasiado.

Esto es "cantar victoria" antes de tiempo, cada asunto tiene su "intríngulis".

La liquidación del Impuesto de Sucesiones también creo que será tema común de un despacho generalista.

miércoles, 10 de marzo de 2010

Diligencias finales. Declaración de testigo. Disolución de contrato de compra venta.

Acudir a un juicio para decir: "Señoría no haremos preguntas al testigo" tiene su "cosa".
Visto así pareciera que no ha tenido interés. Sin embargo ha sido bastante aclarador. De entrada, he sido consciente de que esta intervención la podría haber hecho yo (¿y quien no?).
El fondo del asunto también es de interés, aunque estemos en la fase final, a poco que te expliquen, te quedas con algo. La forma y evolución del juicio también lo ha sido. De hecho poder asistir a unas diligencias finales, cuando el resto del juicio ya se ha celebrado, no lo tenía contemplado como una práctica tan común.
Lo mejor: acudir en sustitución del sustituto del sustituto, del sustituto. El secretario se ha tenido que tomar su tiempo, para averiguar en sustitución de qué letrado acudíamos. Al final ha sido el Procurador quien ha intervenido para aclarar en el expediente las distintas representaciones que ha habido por nuestra parte en el juicio.
Bueno algún día entenderé cómo funcionan estas cadenas de favores que se hacen los letrados veteranos.
De momento cabe agradecer que me llamen para asistir a este juicio.

domingo, 7 de febrero de 2010

De patio de la comunidad de propietarios a zona privativa.

Estas cosas pasan. Los vecinos caen en la tentación de utilizar las partes comunes como si fueran privativas. Lo que no es lógico es que los profesionales lo permitan, me refiero a los Administradores de Fincas que omiten su obligación de imponer cierta coherencia en el funcionamiento de una Comunidad de Propietarios.

Vermos si no terminamos en el juzgado.

Declaración de Herederos y Liquidación Impuesto Sucesiones

Notaría y Registro de la Propiedad. Recomiendo su visita antes de preparar documentación. Gracias a esta visita previa he evitado tener que rectificar la documentación que había previsto presentar.

Interesante ver primero legislación y centrarse en el asunto. Después preguntar nuevamente.

viernes, 29 de enero de 2010

Crieterios orientadores sobre honorarios de abogados 2006 y curiosidades de trabajos que hacemos los abogados y que no había estudiado en la carrera.

He tardado quizás demasiado en hacerme con los "Crieterios orientadores sobre honorarios de abogados".

Antes de colegiarme pensaba que saber cuánto podría cobrar por mis servicios sería una de mis principales curiosidades. No ha sido así. Supongo que según vaya evolucionando aumentará este interés.

De entrada me llaman la atención la cantidad de cosas que hacemos los abogados. Algunas de ellas las desconocía por completo.

Concretamente dentro de la Jurisdicción Voluntariia el criterio 83 nos habla en su apartado 8 de "Expediente de información para perpetua memoria", he preguntado a otros tres compañeros neófitos y tampoco saben en qué consiste. Pude saber que viene recogido en el artículo 2002 de la LEC y ss pero me interesa investigar sobre esta cuestión porque creo que está relacionada con otro asunto que me han planteado.

De entrada tiene un nombre que por lo menos produce curiosidad, ¿qué cosas son las que uno puede solicitar que permanezcan en la memoria colectiva y de las que se solicite un pronunciamiento judicial?.

Haré entrada específica con lo que averigue. ¿Quien decía que los criterios orientadores sobre honorarios no servían para nada?.

viernes, 8 de enero de 2010

Localización de usufructuario.

Difícil tarea: Localizar al usufructuario de una finca urbana que no reside en la finca de la que es usufructuario.

¿Habrá algún mecanismo legal para localizar personas si existe justa causa?.

En fin, es todo un reto.


sábado, 7 de noviembre de 2009

La ley de los abuelos.

Dicen que los padres enseñamos a los hijos, pero no es cierto, son los hijos lo que continuamente no están enseñando a conocer cómo somos en realidad.

Los profesores pretenden enseñar a los alumnos pero las verdaderas lecciones sobre pedagogía las dan los alumnos.

El abogado instruye a su cliente, pero es el cliente el que enseña al abogado.

No recordaba haber estudiado los derechos de un abuelo para poder visitar a sus nietos. Ha sido gracias a una consulta cuando he podido saber el alcance de esta disposición.

En fin, desde que estudiara hasta ahora las cosas van cambiando. Hay que consultar continuamente todo lo que se nos plantea, no debemos fiarnos de lo que ya damos como aprendido.

Los abuelos tienen un derecho genérico reconcido a visitar a sus nietos y este no puede ser restringido sin causa justificada.

El tema da para mucho. Lo importante es que se regula cierto vacio que existía sobre esta cuestión, aunque se haga de forma muy genérica.

domingo, 1 de noviembre de 2009

Contrato de permuta de suelo por edificación futura

Fue mi primer trabajo cobrado como jurista. Para ello conté con el apoyo del profesor de la materia. Derecho Civil y dentro de este la especialidad relativa a la Edificación.

Vistas las dificultades hasta la entrega de la edificación, cabe felicitarse por las previsiones que se hicieron en el contrato que han permitido en todo momento ejercitar presión para resolver favorablemente las obligaciones de la otra parte.

Por desgracia, en estos momentos existen demasiadas situaciones de bloqueo en este tipo de contrato, la culpa, no especificar bien fechas y formas de resolución de contratos, amén de falta de avales. En fin, nadie había previsto este parón inmobiliario.

Revisión de secuelas por accidente de trabajo "in intinere"

Consulta sobre posible revisión de secuelas tras accidente de trabajo "in itínere". Fue indemnizado por Cía de Seguros, ya que el accidente se produjo circulando con un vehículo a motor.

Criterios a tener en cuenta, fechas de prescripción, preexistencia de lesiones, consecuencias directas del accidente. Separar acciones civiles y laborales.

Necesidad de supervisar toda la información relativa al accidente para hacer dictamen.

sábado, 31 de octubre de 2009

Servidumbres personales de paso reconocidas en título tras segregación de inmueble urbano.

Mi tercer caso, tiene mucho trabajo de investigación jurisprudencial, doctrinal y en menor medida legal. Las servidumbres me han llamado siempre la atención. Tienen una tradición antiquísima y es todo un reto descubrir cuál debe ser la interpretación adecuada del problema. Si resulta complicado ubicar el conflicto en la legislación, mas complicado aún encontrar la solución. Existen demasiadas figuras conexas que pueden confundir el enfoque.

Si enfocas mal el problema, se te puede acusar de incongruente.

Propongo una mediación "in situ" y replanteamiento de necesidades de las partes en litigio.

Ya veremos en qué queda esto. De momento he aprendido de "servidumbres" en dos días lo que no había aprendido en toda la carrera.